Huis kopen via mail? Kan het of kan het niet?


Even een klein intermezzo over een hot topic van de afgelopen dagen. Er is al heel lang controverse over de vraag of een e-mail met een aanvaard bod, voldoende bewijskracht draagt om een aankoop-verkoop tot stand te kunnen laten komen. Het bracht ons als makelaars dikwijls in een lastig parket, er was onduidelijkheid, er was geen concrete wetgeving die aan onze kant stond, we konden hier geen ander advies op geven dan; "het is een lotje uit de loterij."


Gelukkig kwam hier op 10 oktober 2018 eindelijk duidelijkheid over. Vanaf nu staat het gereglementeerd in de "Wet tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van belemmering voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg." En werd ook het Wetboek Economisch Recht (WER) aangepast waardoor vastgoedtransacties niet langer de uitzondering zijn.


De onzekerheid hierover startte na een arrest van het Hof van Beroep in Antwerpen van 19 december 2016 wanneer zij oordeelde dat een koop-verkoopovereenkomst niet tot stand kan komen via elektronische weg, meer bepaald dat een e-mail noch voor de koper noch voor de verkoper enige juridische waarde had. Je kan je wel voorstellen dat dit voor enorm veel opspraak zorgde.


Ten eerste omdat deze beslissing thuis zou horen in Bokrijk en niet in een markt die al jaren aan het digitaliseren is. Je kan je misschien ook wel inbeelden dat wij tijdens onderhandelingen niet altijd de klanten een schriftelijk document ter plaatsen kunnen komen laten tekenen bij elke stap die gezet wordt... Onderhandelingen verlopen nu eenmaal per mail, telefonisch of per sms want ieders tijd is kostbaar..


Ten tweede omdat eerder werd geoordeeld door het Hof van Beroep te Gent dat zelfs een sms volstond als begin van schriftelijk juridisch bewijs bij onroerende transacties.


En ten derde omdat het Belgisch Recht reeds in het vernieuwde WER, de mogelijkheid voorzag om contracten langs elektronische weg te sluiten, echter viel de koop-verkoop van onroerend goed buiten deze regulering omwille van een uitzonderingsregeling. Wat betekende dat dit voor het recht een niet-bestaande optie was. Kortom, de wetgeving toetste langs geen kanten meer met de praktijk, en gelukkig zag minister van Digitale Agenda Alexander De Croo dat een oplossing broodnodig was. Een wetsvoorstel werd gevormd teneinde deze hindernissen te overwinnen.


Concreet wilde hij hiermee bereiken dat de Hoven en Rechtbanken niet meer moest vertrekken van het punt; een aankoop-verkoop kan niet via elektronische weg gesloten worden. Maar dat ze konden vertrekken van; een e-mail draagt genoeg bewijskracht om een aankoop-verkoop tot stand te laten komen. Dit wilt zeggen dat rechters ervan uit mogen gaan dat een akkoord zo voldoende bewijskracht heeft, maar dat hij dan argumenten moet geven die de praktische uitvoering hiervan in de weg zou staan. Hierbij komen de klassiekers naar boven zoals; dwaling, bedrog, verborgen gebreken, dubieuze transacties, identiteitsfraude....


Eén zaak kan de bewijskracht nog wel in de weg staan, zijnde het niet nakomen van de vormvereisten, menende dat zo'n mail moet voorzien zijn van een elektronische handtekening. Gelukkig werd dit begrip heel groot genomen waardoor een handgeschreven en gescande handtekening ook voldoet. Je kan met name een koopboddocument, of gewoon een mail uitprinten, ter plaatse handtekenen en dan gescand doorsturen naar de makelaar.


Uiteraard doet dit niets teniet aan het feit dat u na het akkoord, best alles in een aakoop-verkoopbelofte laat gieten, zoals in mijn eerder artikel aangehaald. Een e-mail en sms zijn vandaag de dag nog steeds geen contracten, maar ze volstaan als het begin van juridisch bewijs van het ontstaan ervan.


Hopelijk schept dit voor jou wat duidelijkheid, de media speelde de laatste maanden enorm in op dit topic en er werden gemixte signalen gezonden. Maar nu weet je waar aan waar af!


Veel succes!


Liefs, Kimberly

57 views