Registratiebelasting; het verkooprecht in het Vlaamse Gewest

*Dit artikel is van toepassing op de Vlaamse wetgeving*

Belastingen zijn misschien niet iedereen z'n favoriete topic, maar een goed geïnformeerd man is er twee waard. We kennen deze beter als "registratierechten" of misschien zelfs nog beter als "klein beschrijf" en "groot beschrijf". Een zeer omstreden topic in de laatste maanden, daarom raad ik je alvast aan om de twee laatste termen volledig uit je geheugen te wissen want de enkele mogelijkheden 5% en 10% zijn verleden tijd en vervangen door een -euhm- duidelijker alternatief(?).


First things first, waarom betalen we deze belasting? Akten en geschriften moeten geregistreerd worden om tegenstelbaar te zijn aan derden. Ik spits me hier enkel toe op de verkooprechten, met name de registratie van de authentieke akte bij de verkoop van een onroerend goed. Concreet: de authentieke akte moet binnen de 15 dagen vanaf de datum van ondertekening ter registratie worden neergelegd door de notaris, bij het bevoegd kantoor Rechtszekerheid. De verplichting van betaling rust hierdoor ook bij de notaris, maar in de praktijk werd deze som reeds betaald door de koper op het moment van de afrekening bij de authentieke akte.


Uniformisering

Vroeger werden de rechten bepaald aan de hand van het bedrag van het kadastraal inkomen. Omdat deze methode op verouderde gegevensbewerking berustte was het tijd voor een nieuwe regelgeving. De registratiebelasting onderging een historische verandering in 2018, waarbij het uniformiseren van de verkooprechten centraal stond en het meest memorabele topic hierin "de 7%" werd voor de aankoop van de gezinswoning. Vergis u niet, dit tarief is vandaag de dag reeds taboe; deze werd begin 2020 nogmaals bijgeschaafd naar 6% om te compenseren voor de afschaffing van de felomstreden woonbonus.


Enige eigen gezinswoning

Let op: het tarief van 6% is enkel toepasbaar op de enige eigen gezinswoning. Wat wilt dit concreet zeggen:

  1. je mag geen volle eigenaar zijn van een woning of een bouwgrond binnen of buiten België

  2. het onroerend goed is een bestaande woning (geen bouwgrond) gelegen in het Vlaams Gewest van België

  3. je zal binnen de 3 jaar deze woning betrekken als jouw hoofdverblijfplaats (m.a.w de inschrijving nemen in het bevolkingsregister van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt)

  4. je koopt aan als natuurlijke persoon (geen vennootschap)

  5. enkel zuivere verkooptransacties komen in aanmerking; geen pand dat uit de vennootschap wordt gehaald, geen ruil...

Of je in aanmerking komt voor verminderde rechten wordt bekeken per afzonderlijke persoon die aankoopt, het kan dus zijn dat jij geniet van verminderde rechten en je partner niet. Bijvoorbeeld omdat deze reeds een onroerend goed verkreeg uit een erfenis.


Samengevat, wat is uitgesloten: tweede (derde) verblijven, investeringsgoederen, bouwgronden, bedrijfsvastgoed... Alles waar de domicilie niet gevestigd wordt. Deze vallen unaniem onder het verkooprecht van 10%.


Goed en nu zou je denken, er blijven 2 opties over: 6% en 10%. Maar toch gaan we daar niet stoppen, er zijn nog een aantal uitzonderingsregimes.


Rechtenvermindering voor de bescheiden woning

Enige eigen gezinswoningen tot en met een verkoopprijs van 200.000 euro genieten van een rechtenvermindering van 5.600 euro, voor onroerende goederen gelegen in de Vlaamse kernsteden (zoals Antwerpen) en de randgemeenten kan de verkoopprijs oplopen tot 220.000 euro.


Ingrijpende energetische renovatie

Voor onroerende goederen, als enige eigen gezinswoning, die binnen de 5 jaar een ingrijpende energiebesparend renovatie ondergaat, wordt een gunstiger tarief voorzien van 5%. Wat dit net inhoudt vind je hier.


Onroerend erfgoed

Voor de aankoop van onroerende goederen, als enige eigen gezinswoning, die opgenomen werden in de inventaris van het onroerend erfgoed betaal je slechts 1% registratierecht. Het is te zeggen; je moet de overige 5% wel gespreid over 5 jaar investeren in het behoud of herwaardering van de erfgoedelementen in het gebouw.


Beroepsverkopers

Erkende beroepsverkopers worden belast aan een tarief van 4%. Wanneer ben je een erkend beroepsverkoper?

  • een beroepsverklaring moet worden ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst

  • er moet een borg worden gesteld onder de vorm van een bankwaarborg

Deze borg moet gesteld worden zodat eventueel verschuldigde verkooprechten kunnen aangerekend worden op dit bedrag indien je niet aan de voorwaarden blijft voldoen om te kunnen kwalificeren als beroepsverkoper:

  • binnen de 5 jaar moeten minstens 3 wederverkopen worden aangetoond

  • elk goed dat wordt aangekocht tegen het gunstregime moet uiterlijk op 31/12 van het 8e jaar volgend op de aankoop, verkocht zijn

Indien er niet aan de voorwaarden wordt voldaan:

  • de overige rechten (6%) worden opeisbaar

  • een belastingverhoging van 20% op deze overige rechten


Aankoop van een sociale woning

Als woningbehoeftige koper kan u een woning aankopen via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of door een erkende sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), uiteraard om deze zelf te betrekken. Hier geniet je van een verminderd tarief van 1,5%.


Aankoop van een woning met als doel te dienen voor sociale verhuur

Als natuurlijke persoon kan je een woning in volle eigendom onder de vorm van een zuivere transactie aankopen om nadien een huurcontract af te sluiten met een minimumduur van 9 jaar met een érkend sociaal verhuurkantoor. Hierbij heb je recht op een verminderd tarief van 7%.


Meeneembaarheid

Beter bekend als "het fiscale rugzakje". Concreet kan de registratiebelasting van bij de aankoop van de vorige woning afgetrokken worden van het bedrag dat moet betaald worden bij een nieuwe aankoop. Als voorwaarde geldt wel dat er bij de aankoop van woning 1 registratiebelasting werd betaald, het telt dus niet wanneer deze werd verkregen bij bv. een erfenis. Bovendien moet de koper een natuurlijk persoon zijn, vennootschappen zijn uitgesloten. En een extra belangrijk punt is dat beide woningen in het Vlaamse gewest moeten liggen.


We onderscheiden 2 vormen van meeneembaarheid die zowel van toepassing zijn op een bestaande woning als een nog op te richten woning (bouwgrond).


Meeneembaarheid door teruggave

  1. woning 2 wordt aangekocht voor de verkoop van woning 1

  2. de koper had gedurende 18 maanden voor de aankoop van woning 2 zijn hoofd verblijfplaats in woning 1

  3. de verkoop van woning 1 moet binnen de 2 jaar na aankoop woning 2 plaatsvinden (of 5 jaar bij bouwgrond)

  4. woning 2 moet dienen als hoofdverblijfplaats binnen de 2 jaar na aankoop (5 jaar bij bouwgrond)

Meeneembaarheid door verrekening

  1. woning 2 wordt aangekocht na de verkoop van woning 1

  2. de koper had gedurende 18 maanden voor de verkoop van woning 1 daar zijn hoofdverblijfplaats

  3. de aankoop van woning 1 moet binnen 2 jaar plaatsvinden (ook bij bouwgrond)

  4. woning 2 moet dienen als hoofdverblijfplaats binnen de 2 jaar na aankoop (of 5 jaar bij bouwgrond)

Het bedrag van de meeneembaarheid kan niet hoger oplopen dan 12.500 euro en wordt per aankoper persoonlijk bekeken en berekend op deze zijn persoonlijke aandeel in de aankoop/verkoop.


Zo, een hele boterham die ik eigenlijk niet in een notendop kan samenvatten. Of misschien toch wel; 10% is de norm en aan de rest zijn voorwaarden verbonden.


Ik hoop dat het duidelijk is, zo niet dan keepen we in touch!


Groetjes,


Kimberly