Wat wordt er betaald bij een vastgoedtransactie en door wie?

Het lijkt misschien op het eerste zicht een evidentie, maar dat is het zeker niet. Het is een vraag die ik nog dagelijks krijg: wat betaalt de koper en wat betaalt de verkoper? Wel, ik zet het voor jullie graag eens op een rijtje.


Ik verkoop mijn pand, met welke kosten moet ik rekening houden?

Algemene term: leveringskosten

In een algemene term benoemen we deze kosten als; de leveringskosten. In feite dus alles wat nodig is om te voldoen aan de informatieplicht naar een kandidaat-koper toe. De voornaamste kosten zijn hierbij: de kosten voor de opmaak van het energieprestatiecertificaat en de elektrische keuring. Een bijkomend document is nog een keuringsverslag van de verwarmingsinstallatie, verplicht voor te leggen wanneer de woning of appartementsblok een stookolietank heeft. Maar een gasketel moet evengoed om de 2 jaar gekeurd worden. Bij een gemeenschappelijke verwarmingsketel valt deze kost onder uw maandelijkse lasten aan de syndicus.


Notariskosten

Maar ook even belangrijk: de notarisdocumenten. Er wordt vaak gezegd "de koper betaalt de notaris", dit klopt in zekere zin ook wel, maar dit wilt niet zeggen dat de verkoper geen enkele kost meer heeft bij zijn notaris. Ik heb reeds uitgelegd dat er vaak wordt gekozen voor een notaris langs de kopers kant en eentje langs de verkopers kant. Deze langs de de kant van de verkoper heeft vaak het dossier reeds in zijn portfolio van bij de vroegere aankoop en zal dus enkele zaken reeds ter beschikking hebben, maar er zijn altijd documenten die vernieuwd moeten worden. Als makelaar worden wij vaak gemandateerd in ons contract om deze op te vragen, en zullen wij hier ook bij vermelden dat er door het notariskantoor een kost voor in rekening zal gebracht worden. Ik heb het dan over documenten zoals: de eigendomstitel, de kadastrale gegevens, de stedenbouwkundige inlichtingen, een bodemattest... Ook voor de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst kan een bedrag in rekening worden gebracht.


Ik maak hier graag een kleine side note voor een andere transactie; het opmaken van een basisakte. Hierbij geef ik een praktijkvoorbeeld; de verkoper is eigenaar van een kleinschalig gebouw met 5 appartementen, hij wilt deze nu per stuk gaan verkopen. Omdat het gebouw nu wordt opgedeeld, moet er een basisakte worden opgesteld die elk appartement als aparte entiteit, én met apart kadasternummer beschrijft. Deze is later ook nodig om een VME op te starten. Tenzij hierover met de koper iets anders kan worden overeengekomen alvorens er een akkoord werd gesloten.


Syndicuskosten

Maar nu voldoen we nog lang niet aan onze informatieplicht als we een appartement verkopen, ook daarbij moet een syndicus worden aangeschreven die de notaris/makelaar een brief zal bezorgen met de nodige (financiële)informatie omtrent de VME, de zogenaamde "inlichtingenbrief". Deze omvat info omtrent; stand van het reserve-werkkapitaal, eventuele achterstallen, informatie omtrent grote structurele veranderingen, informatie omtrent lopende juridische geschillen....


Advertentiekosten

Als er wordt gekozen voor een makelaar worden al deze kosten omvat in de commissie (3% op de verkoopprijs + 21% BTW) van de makelaar. Deze zal dan voor jou de foto's laten opmaken en de advertentie online plaatsen op verschillende kanalen. En de makelaar zorgt voor een vlot verloop van het dossier zodat je je geen zorgen meer moet maken. Enkel de finale beslissing en de handtekening ligt bij jou!


Hypotheek en vervroegde terugbetaling lening

Heb je nog een lening voor de financiering van het pand lopen? Dan betaal je een kost voor het vroegtijdig terugbetalen van deze lening door de verkoop omdat de bank hierdoor intresten misloopt, de zogenaamde "wederbeleggingsvergoeding". Maar let ook, zelfs al is de lening reeds afbetaald, een hypotheek op een woning loopt vaak 30 jaar, dus u zal ook een vergoeding moeten betalen voor de handlichting van deze hypotheek.


Belastingen

Achterstallige belastingen zullen zich altijd een weg naar je terug vinden... Maar in het specifiek zal de onroerende voorheffing nog (voor een deel) moeten worden betaald door de verkoper omdat deze eigenaar was op 1 januari van het jaar waarin de akte passeerde. Concreet wilt dit zeggen dat het aanslagbiljet nog bij de verkoper terecht komt, maar bij de akte zal een pro rata rekening worden gemaakt van het deel dat de koper moet betalen (met name startende wanneer hij eigenaar wordt) en dit stuk krijgt de verkoper terug bij de uiteindelijke verkoop.


Side note voor deze gevaarlijke: de meerwaardebelasting. Heb je het pand minder dan 5 jaar geleden gekocht, dan zal er een meerwaardebelasting worden geheven op de meerwaarde die gerealiseerd werd op de vroegere aankoopprijs. Deze wordt niet geheven op de verkoop van de woning die dient als hoofdverblijfplaats. De meerwaarde belasting wordt berekend aan een percentage van 16,5% (bebouwd goed) of 33% (onbebouwd goed) en de heffingsbasis bekom je door de aankoopsom (verhoogd met de notariskosten, de kosten voor werken door geregistreerde aannemers en 5% meerwaarde per jaar) af te trekken van de huidige verkoopprijs. Ook indien u een pand geërfd heeft, en deze werd aangegeven in de nalatenschap, kunnen er aanvullende erfenisrechten moeten worden betaald bij een hoger gerealiseerde verkoopprijs.


Ik koop een pand aan, wat zijn nu die "kosten koper"?

Akte- en registratie

Het pand zal (uiteraard) worden aangekocht aan de overeengekomen prijs, vermeerderd met de kosten koper. Wat moeten we daar nu onder verstaan? In het kort gezegd: alles wat de uiteindelijke aankoop moet bekrachtigen. In het specifiek: het opstellen van de authentieke akte (+21% BTW want notarisereloon) en de overschrijving daarvan op het hypotheekkantoor (de registratierechten). En vergeet het deel van de onroerende voorheffing niet.


Hypothecair krediet én hypothecair mandaat

Indien u aankoopt met een financiering, zullen er naast uw bankkosten ook kosten zijn voor de opmaak van de hypothecaire akte (+21% BTW) en de registratie hiervan (vast recht). Hetzelfde geldt voor het afsluiten van een hypotheek op het pand.


Nieuwbouw

Bij nieuwbouw zullen er nog extra kosten zijn die vooraf wel reeds moeten gestipuleerd zijn door de promotor. Denk aan: de verkavelingsakte, de aansluiting van de nutsvoorzieningen, meetloon.... Ook zal er 21% BTW worden geheven op de aankoopprijs. In sommige gevallen wordt de aankoopprijs gesplitst in grondaandeel en constructie. Dan wordt er op het deel van de grond 10% registratie geheven en op de constructie 21% BTW.


Kosten achteraf

Denk eventueel aan energiebesparende maatregelen voor de optimalisatie van de energiescore. En denk zeker aan het in orde brengen van de elektriciteitsinstallatie naar de AREI normen, de verkoper is verplicht om een keuring te laten opstellen maar deze moet niet conform zijn. Enkel indien er levensbedreigende inbreuken zijn, moet de verkoper hier nog kosten in maken maar anders rust de verplichting bij de koper om binnen de 18 maanden na de akte, de inbreuken te herstellen en de installatie te laten herkeuren.


Zo heb ik het zo kort en duidelijk mogelijk geschetst. En trouwens, vlak voor de akte krijg je ook een duidelijke afrekening doorgestuurd van je notaris. Maar je bent best altijd goed voorbereid.


Wederom, altijd hier voor mogelijke vragen!


Fijn weekend!


Kimberly




41 views